西城區(qū)豐匯園小區(qū)，十幾棟不算高的住宅樓不起眼，都是20多年的老樓，外墻也褪了色。但這個小區(qū)一直被二手房中介熱捧，一套50多平方米的“老破小”動輒上千萬元。

　　“豐匯園這套房子已經(jīng)降了100萬，您考慮看看嗎？”離小區(qū)最近的一家中介門店，經(jīng)紀人常蔚剛剛被客戶掛了電話，臉上難掩失落。

　　根據(jù)西城區(qū)教委今年4月底發(fā)布的新規(guī)，自7月31日后戶籍從本市其他區(qū)遷入西城區(qū)的適齡兒童申請入小學時將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內入學。隨著入學新政即將生效，在金融街干了10年經(jīng)紀人的常蔚正經(jīng)歷從業(yè)以來最震撼的時刻：多個熱門小區(qū)成交量腰斬，“最牛學區(qū)房”價格也不再堅挺。

　　降價百萬還沒賣出去

　　59平方米，兩室一廳，報價1100萬元——常蔚推薦的這套房掛了兩個多月還沒賣出去。

　　如果只從戶型、樓齡、小區(qū)品質、物業(yè)服務來看，豐匯園小區(qū)的房子并不值這個價。推高房價的原因除了金融街附近的好地段外，還因為對口學校是宏廟小學。

　　宏廟小學是北京名校，已有100多年的歷史。為了讓孩子順利入學，每年四五月入學政策一出，很多家長都盤算著購買豐匯園等宏廟小學“劃片”小區(qū)里的房子，“站”到入學順位的第一梯隊里。

　　今年西城入學新政發(fā)布后，為了趕上末班車，一些家長提速買房。

　　“‘五一’小長假那幾天，從早到晚都在帶著購房人看房，吃飯都得擠時間！”成交量大增，讓常蔚甚至忙到晚上11點。從鏈家在北京的實際成交數(shù)據(jù)來看，2020年“五一”期間日成交量同比增長超過100%。其中西城交易量同比和環(huán)比增長均超過100%。

　　就在5月1日當天，這套59平方米的兩居室以1200萬元的價格掛牌入市，但始終沒能敲定買家。“賣家顯然想趁機高價售出。”常蔚說，但市場很快冷靜下來，此后的兩個多月里，這套房子先后下調4次報價，最終降到1100萬，依然沒能售出。

　　相鄰區(qū)域房價差有望縮小

　　同在新文化街，佟麟閣路西邊的二手房成交均價大約在每平方米16萬至18萬元左右，而東邊的二手房均價為十三四萬元。

　　一街之隔，房價出現(xiàn)這樣大的落差，關鍵原因就是劃片的學校不同。按照之前的政策，佟麟閣路西邊劃入實驗二小，而東邊則劃入實驗二小的分校涭水河小學。教學資源的差距影響著所劃片區(qū)的房價。

　　常蔚說，最早這里的購房人雖然也關心房子的劃片，但遠沒有現(xiàn)在這么瘋狂；后來每次樓市上漲，“學區(qū)房”的概念都會被很多人拿出來炒，價格越來越高。

　　印象最深的是2016年、2017年的那輪上漲。“看見房價漲得快，賣方的報價也報得很高，然后買方腦子一熱就簽了。”當年價格漲幅太夸張時，常蔚自己都很震驚。

　　隨著2017年北京“3·17新政”開啟最嚴調控季，北京出手嚴打炒作各種奇葩學區(qū)房的同時，東城、海淀等多區(qū)陸續(xù)落地實施“多校劃片”政策。截至今年，城六區(qū)均明確提出了新購置的二手房不享受單校劃片，而是通過“多校劃片”方式入學。

　　“‘多校劃片’后，一街之隔房價差好幾萬的情況很快會消失。”常蔚說，過去每個小區(qū)對口的學校很明確，在很大程度上影響房價；現(xiàn)在每個小區(qū)對口的學校隨機匹配，一些熱門學區(qū)房隨之“降溫”。

　　成交量和價格雙降

　　過了“五一”小長假，常蔚漸漸感受到了入學新政的威力。“入學新政出臺后10天內，成交量的確漲了，但價格沒怎么變；10天之后，成交量和價格都開始下降。”

　　這樣的大范圍降價此前在東城和海淀的學區(qū)房市場也上演過。在執(zhí)行“多校劃片”半年后，東城房價下跌7%，海淀房價下跌11%。

　　政策刺激下，西城購房需求在5月中上旬持續(xù)釋放，下旬市場開啟深度回落。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，7月前19天，西城區(qū)實際二手房成交量占全市比重由5月份11%的高點降至6%，為2019年以來月度最低值；成交均價較5月高點下跌8%，基本回到政策前平均水平。由此看來，“多校劃片”只帶來價格短期波動，市場行情逐漸回落企穩(wěn)。

　　以往的熱門片區(qū)交易量也同步回落。5月需求集中釋放后，教育資源更優(yōu)質的德勝、金融街區(qū)域6月成交量環(huán)比腰斬。數(shù)據(jù)顯示，入學新政剛發(fā)布后的5月，這兩個片區(qū)成交環(huán)比及同比增幅均在2倍以上；需求集中釋放后，6月成交均環(huán)比腰斬，降幅分別為53%和57%。“需求釋放完畢，預計西城區(qū)域二手房熱度將持續(xù)回落。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為。

　　“成交量上不去，需求少了，價格自然會降。”常蔚更期望市場回歸理性平靜。10年下來，他深知樓市穩(wěn)定的重要性，瘋漲雖然帶來成交量增加，但很快會招來更嚴厲的調控政策，讓市場進入“冰封”狀態(tài)。