2022年，在堅(jiān)持“房住不炒”、保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性的總基調(diào)下，北京市出臺(tái)多條樓市新政，對(duì)特定區(qū)域、特定項(xiàng)目、特定人群精準(zhǔn)施策，持續(xù)優(yōu)化住房供需關(guān)系、釋放合理購(gòu)房需求。受全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整及疫情沖擊影響，北京新房及二手房成交均有所下降，但房?jī)r(jià)韌性仍然較強(qiáng)。業(yè)內(nèi)人士分析，2023年，“穩(wěn)”依然會(huì)是京城樓市主基調(diào)。

　　成交偏冷 改善項(xiàng)目成主流

　　根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年1至11月北京新房成交714.43萬(wàn)平方米，同比下降25.6%；二手房成交13.2萬(wàn)套，同比下降15%。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，從全年成交來(lái)看，北京新房、二手房成交均不及去年同期，這與疫情沖擊等因素直接相關(guān)。

　　此前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的11月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，北京新房環(huán)比上漲0.1%，同比上漲5.7%；二手房環(huán)比下降0.2%，同比上漲5.2%。“北京房?jī)r(jià)的韌性仍然較強(qiáng)。”陳霄表示，在低迷的市場(chǎng)行情下，北京新房?jī)r(jià)格保持了全年正增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求在疫情影響下延緩釋放，但不會(huì)消失。

　　同時(shí)，北京今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出高端改善項(xiàng)目逐步占據(jù)重要地位的特點(diǎn)。“在所有客戶(hù)購(gòu)房需求中，改善性需求占比約54%，其中改善換新房的需求超過(guò)3成。”貝殼研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，市場(chǎng)對(duì)“住有宜居”的需求更加旺盛。梳理2022年北京新房市場(chǎng)，前三季度成交金額排名前5均為高端改善項(xiàng)目，且單個(gè)項(xiàng)目的成交額已突破百億元，如學(xué)府壹號(hào)院、中建壹品學(xué)府公館等。在國(guó)慶假期促銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，多個(gè)樓盤(pán)曾發(fā)布成交額公告，中海首開(kāi)·湖光玖里項(xiàng)目宣布單日成交額約1億元，國(guó)慶假期熱銷(xiāo)約8億元。

　　陳霄認(rèn)為，預(yù)計(jì)2023年北京樓市表現(xiàn)將會(huì)好于今年，且下半年會(huì)好于上半年。

　　精準(zhǔn)施策 特定購(gòu)房群體受益

　　北京今年陸續(xù)出臺(tái)了多條樓市利好政策，為房地產(chǎn)市場(chǎng)吹入徐徐暖風(fēng)。

　　今年第二批次供地，北京選取了昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊三宗地作為全齡友好住宅項(xiàng)目試點(diǎn)。這些試點(diǎn)項(xiàng)目支持中心城區(qū)60歲及以上老年家庭購(gòu)房，對(duì)于將戶(hù)口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地，且名下無(wú)住房、無(wú)在途貸款的老年家庭，首付比例最低可到35%，老人子女也可作為共同借款人申請(qǐng)貸款。中國(guó)人民大學(xué)土地政策與制度研究中心主任葉建平表示，這一新政考慮到了老年家庭改善住房是純剛需，但又存在支付能力弱、貸款年限受限等實(shí)際困難，展現(xiàn)出政策的溫度。

　　本市也對(duì)特定區(qū)域的商品住房政策進(jìn)行了調(diào)整。11月8日，北京宣布對(duì)亦莊新城的臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)放開(kāi)“雙限購(gòu)”。本次政策調(diào)整將優(yōu)化改善兩地住房供需關(guān)系，促進(jìn)職住平衡，帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度的提升。

　　此外，隨著居民“賣(mài)一買(mǎi)一”置換新房的需求增長(zhǎng)，“連環(huán)單”并聯(lián)辦理的新規(guī)推出，令住房交易變得更加便捷。“連環(huán)單”家庭賣(mài)出、買(mǎi)入房屋，不僅可同步進(jìn)行購(gòu)房資格核驗(yàn)，還可同時(shí)申請(qǐng)辦理購(gòu)房貸款、繳稅及不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，提高了二手房交易效率。首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池表示，這一措施解決了具有住房改善性需求居民家庭面臨的二手房“連環(huán)單”交易時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的這一“堵點(diǎn)”。

　　“連環(huán)單”并聯(lián)辦理新政落地后，我愛(ài)我家交易服務(wù)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，當(dāng)前“賣(mài)一買(mǎi)一”交易周期明顯縮短，在一定程度上釋放了自住和改善性購(gòu)房家庭的合理住房需求。

　　供地平穩(wěn) 成交住宅用地55宗

　　11月29日，隨著線(xiàn)下競(jìng)拍落槌成交，北京本年度第四批次商品住宅供地順利收官。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，本市四批次集中供地共成交約55宗地，土地出讓價(jià)款超1500億元。

　　從年內(nèi)已成交供地項(xiàng)目看，超6成項(xiàng)目位于軌道交通站點(diǎn)周邊。值得關(guān)注的是，北京自2021年第二批次集中供地起采取競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積方式，并結(jié)合實(shí)際效果不斷推廣。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自集中供地以來(lái)，供應(yīng)項(xiàng)目中現(xiàn)房銷(xiāo)售面積約27萬(wàn)平方米，有助于維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

　　北京還從土地供應(yīng)端保障未來(lái)住房向多子女家庭傾斜，三四批次大部分項(xiàng)目不再設(shè)置“套內(nèi)建筑面積90平方米以下住房面積占比須達(dá)開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積70%以上”的限制要求，以多元化的產(chǎn)品供應(yīng)契合多樣化的市場(chǎng)需求，兼顧剛性和改善性住房需求。

　　本月，昌平、亦莊、房山、通州等區(qū)又有7宗地發(fā)布預(yù)申請(qǐng)公告，新一輪供地計(jì)劃已提上日程。穩(wěn)定的住宅用地供應(yīng)，將為明年北京樓市實(shí)現(xiàn)供需平衡奠定基礎(chǔ)。