王麗新

　　繼信貸、債券、股權“三箭齊發”支持房企融資后，銀行以“內保外貸”助力房企境外融資提上日程。12月9日，首單落地的7億元貸款已被龍湖集團提款。近期，碧桂園、美的置業等房企或將“接棒”，“內保外貸”未來有望進一步擴容。

　　“內保外貸”是指境內銀行為境內企業在境外注冊的附屬企業或參股投資企業提供擔保，由境外銀行給境外投資企業發放相應貸款。核心條件之一是，需有資產抵押擔保。

　　即便如此，為什么“內保外貸”甫一落地，就大大觸動了資本市場的神經？三大背景值得思考。一是房企海外融資已連續4個月無新增，信用債融資處于冰封，“借新還舊”的大門基本關閉；二是內房股債務違約事件時有發生，境外對中國房地產市場預期較為悲觀，存量債券折價大，負面影響較明顯；三是明年一季度房企將再迎償債小高峰，其中待償海外債超過1000億元。

　　防止出險房企繼續增加，平穩有序安排好明年一季度民營房企償債事宜，相當關鍵。這期間，“內保外貸”將率先打破房企海外融資僵局，邁出穩信用的關鍵一步。

　　首先，“內保外貸”的落地，是金融支持房地產的進一步拓展與補充。“三箭齊發”之下，與如今相對較為通暢的境內信用債融資以及重啟的股權融資等渠道相比，“內保外貸”是將關注點延伸到了境外融資端。利用境內外兩個市場資源進行投融資，是補充性融資渠道，可為部分流動性暫時困難的未出險房企爭取時間與空間。

　　其次，“內保外貸”的實施，有助于未出險房企“借新還舊”。在過往正常的海外融資節奏中，每年一季度是房企“舉債”期，因此明年一季度美元債償壓力不小。此番政策提前出手，且首筆貸款完成放款僅用時10天，意味著后續那些僅是短期流動性困難的未出險房企可以快速效仿跟進。由此，穩定未出險房企信用體系，保證其銷售端、交付端正常運轉，進而保障上下游供應商不出現壞賬、不出險，防止債務違約風險繼續擴大，這是建立風險隔離帶的重要手段之一。

　　再次，“內保外貸”的出臺，是逐步冰釋中國房地產企業境外融資困境的“頭啖湯”。在年內約40家房企境外債務違約、部分房企撤出資信評級、部分房企被債權人提出清盤呈請等影響下，內房股信用體系及境外投資者投資信心遭到沖擊?！皟缺Ｍ赓J”加快實施，說明改善地產行業資金面的基調已經由境內擴展到境外，先助力未出險房企境外融資破冰，再逐步修復信用。同時，還向境外投資者釋放了一個明確信號，即在防范系統性風險底線框架下，出于穩住地產基本盤的考慮，各方責任主體會積極紓困。

　　不難看出，當下落地的“內保外貸”雖非房企依靠自身信用發行債券，且目前看貸款規模也不大，但卻非常有力地破開了境外融資大門，向全球投資者展示出相關部門穩地產的決心，發出支持民營房企化解境外債風險以及穩信用的重要信號。