譚浩俊

　　近段時間，陜西西安、湖南長沙、廣東東莞、江西九江等地先后出臺商品房預售資金監管新規，加強預售資金流向透明度，進一步壓實開發商、政府部門和銀行三方的主體責任。如九江市住建局公示了中心城區85個在售樓盤139個商品房預售資金監管賬戶，并提示購房人購房時注意核實預售資金監管賬戶信息；長江市對預售資金流向進行全程監管，對項目工程建設款實施重點監管，保證資金“留在項目、留在當地”。

　　對商品房預售資金監管，有關方面本是有明確要求的。1月29日，住建部、人民銀行和銀保監會三部委聯合印發的《關于規范商品房預售資金監管的意見》明確指出，監管額度內的資金必須專款專用，必須用于有關的工程建設。要求監管部門需按工程進度及時撥付資金，首次撥付節點不得早于地下結構完成。對金融機構也有明確要求，如果銀行擅自撥付監管額度內資金，需負責追回資金，無法追回的依法承擔賠償責任。

　　但從實際情況看，一些地方沒有真正把預售資金監管好。近段時間以來，部分樓盤因延期交付引發的問題被廣泛關注，強化預售資金監管、銀行放貸政策一再被提及。我國商業銀行發放個人住房按揭貸款必須要遵守《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的規定。該《通知》第四條規定，“為減輕借款人不必要的利息負擔，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。”這也意味著，銀行必須在樓盤封頂后才可以放貸。然而，有些銀行為了搶占市場份額，放寬了對開發商的各種限制，一定程度上助長了部分地區房地產投資的過熱傾向，導致爛尾樓情況發生。

　　“保交樓”是穩民生的前提，要穩定房地產市場，堅持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善住房需求，壓實地方政府責任，“保交樓”、穩民生。其實，如果預售資金監管得好，至少可以通過預售資金的撥付避免因開發商資金斷裂導致項目出現爛尾情況。這也是地方進一步加強商品房預售資金監管的重要原因。有關部門必須嚴格按照相關制度執行監管，避免個別開發商與建筑商、供應商利用監管空隙，通過開具虛假發票、虛報工程進度等方式，提前支取預售監管資金。

　　加強商品房預售資金監管，決不能被開發商牽著鼻子走。對商品房預售資金的監管，必須說到做到，并切實做好。九江市提出的公示商品房預售資金監管賬戶，并提示購房人購房時注意核實預售資金監管賬戶信息的做法，很有新意，其他地方應當學習借鑒。當預售資金公開透明并接受輿論和公眾、特別是購房者的監督，才能壓實開發商、政府部門和銀行的主體責任，既防止開發商弄虛作假，又能避免監管機構、銀行有為開發商私開綠燈、私設渠道的問題。一旦出現問題，購房者可以以監督者的身份要求監管機構、銀行等將資金歸位，否則就能依法追究相關方的責任。

　　近年來，商品房預售制已受到不小的詬病，在此背景下，如果再出現預售資金被挪用、濫用、亂支等問題，將會對房地產市場發展帶來不利影響。只有認真研究解決預售資金監管等現實問題，才能有效興利除弊，從根本上推動房地產市場健康平穩發展。